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Citar Lexis Nº 0003/001471

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      DERECHOS REALES / 03) Dominio / d) Tradición traslativa de dominio / 01.- 
      Generalidades
      Árraga Penido, Mario O. LexisNexis Jurisprudencia Argentina 
      Dominio sobre inmuebles: requisitos constitutivos. 1996 
      Doctrina JA 1996-II-921 

SUMARIO: I. Introducción.- II. Título.- III. Título Suficiente: a) Definición; 
b) Título causa; c) Formalidad.- IV. Justo título: a) Definición; b) Justo 
título y buena fe; c) Justo título y usucapión.- V. Título putativo: a) 
Concepto.- VI. Títulos bajo condición: a) Título bajo condición suspensiva; b) 
Título bajo condición resolutoria.- VII. Tradición traslativa de dominio de 
inmuebles: a) Noción de la tradición; b) Concepto de la tradición traslativa de 
dominio; c) Formas traditivas; d) Momento de la tradición traslativa de dominio; 
e) Finalidad de la tradición traslativa de dominio; f) Importancia de la 
tradición traslativa de dominio; g) Requisitos de la tradición traslativa de 
dominio; h) Crítica a la tradición traslativa de dominio; i) La tradición 
traslativa de dominio y su vinculación registral en los sistemas más 
importantes: 1.- Nuestro sistema; 2.- Sistema francés; 3.- Sistema germano: A) 
el sistema germano y el acto abstracto de enajenación.- VIII. Conclusión
I. INTRODUCCIÓN
¿Cuándo una persona puede ser considerada propietaria de un inmueble?
El interrogante formulado se encuentra circunscripto para su desarrollo y 
consecuente resolución, a las adquisiciones dominiales practicadas dentro del 
Derecho Privado y operadas por actos inter vivos, excluyéndose en consecuencia 
todo lo relativo a las transmisiones mortis causae (art. 2524 inc. 6 CC. Ver 
Texto ).
También queda fuera del tratamiento de este asunto, lo concerniente al régimen 
de las cosas muebles (arts. 2412 Ver Texto , 2767 Ver Texto , 2778 Ver Texto y 
demás concs. CC.) donde rige el principio de la apariencia y la publicidad 
posesoria, y desde luego las demás cosas muebles registrables (arg. art. 4016 
bis), y lo que es materia de automotores (decreto ley 6582/58, ratificado por 
ley 14467 Ver Texto , reglamentado mediante decreto 9722/60 y reformado por ley 
22977 Ver Texto ) y equinos pura sangre de carrera (ley 20378 Ver Texto y su 
decreto reglamentario 4827/73).
Tampoco será motivo de consideración en esta ocasión y siempre dentro del campo 
del Derecho Civil, lo relacionado con los semovientes, regido por la ley 
especial 22939 Ver Texto .
Anticipamos que el derecho real de dominio se considerará constituido válida y 
eficazmente en la medida en que se encuentren cumplimentados los requisitos 
legales atinentes al modo: tradición y a la forma: título suficiente.
En este sentido, aclaramos que de los siete modos de adquisición del dominio 
enumerados en el art. 2524 CC. Ver Texto , únicamente con relación al inc. 4 (la 
tradición) es aplicable la teoría del título y del modo.
Para comprender mejor lo expuesto, pasamos a analizar otros supuestos de 
títulos, vinculados directamente con el tema, que no son suficientes para 
constituir el derecho real de dominio del modo descripto.
II. TÍTULO
La palabra título, a secas, tiene diversas acepciones; empero, nos interesan 
únicamente las que están referidas al "origen o fundamento jurídico de un 
derecho", o bien, a "la causa o motivo o razón" en que se funda o reposa un 
derecho real en nuestro caso.
Por ello, podemos aseverar que en nuestra legislación civil el concepto no es 
unívoco, ya que puede tener distintos significados, según la situación jurídica 
en que se encuentre aprehendido el vocablo.
Adelantamos que podrá ser un título causa donde el acto o hecho da nacimiento a 
un derecho (por ej., un contrato).
O bien, un título documento, que es una cosa (art. 2505 CC. Ver Texto , art. 2 
ley 17801 Ver Texto ), producida por la actividad del hombre, es decir, una obra 
representativa de un acto jurídico (1).
El título causa resulta exteriorizado a través de su forma instrumental (por 
ej., si dicho contrato fuere de compraventa de inmuebles, deberá formalizarse 
por escritura pública, de acuerdo con el art. 1184 inc. 1 CC. Ver Texto ).
Es decir, la causa es la relación jurídica fundamental o básica, que luego se 
objetiviza en el título documento.
Recordemos que como principio general no puede haber obligación sin causa-fuente 
(art. 499 CC. Ver Texto ).
Nuestra legislación adoptó para los modos derivados de adquirir el derecho de 
dominio, a través de la tradición (art. 2524 CC. Ver Texto ) siempre dentro del 
ámbito propio de las transmisiones entre vivos,la dicotomía que deviene del 
sistema románico de título y modo, que es de singular relevancia, y que fuera 
desarrollada por Juan Apel, en el siglo XVI.
Los textos romanos, que se sindican como antecedentes indispensables para el 
posterior desenvolvimiento de esta teoría del título y del modo, atañen al 
Código (2, 3, 20): "el dominio de las cosas se transfiere por tradición y 
usucapión, no por el simple pacto", y al Digesto (41, 1, 31, Paulo): "la nuda 
tradición nunca transfiere el dominio si no se hubiera precedido de una venta u 
otra justa causa".
Aunque y por vía de excepción, puedan aparecer asimilados en otras figuras 
jurídicas, donde encontramos que el título es per se suficiente para llegar a 
constituir el derecho real, sobre todo tratándose de cosas muebles (art. 2525).
O cuando existan contratos que, por ser reales, requieren para poder producir 
sus efectos propios constitutivos la misma tradición de la cosa, abarcando en 
estos casos al título en sí.
Es decir, se confunden el modo con el título; vgr.: prenda (arts. 3204, 3205 y 
3217) y anticresis (arts. 1141, 3239 y 3240).
Aunque corresponde hacer la salvedad de que, en materia hipotecaria, rigen sólo 
título y forma (de publicidad).
III. TÍTULO SUFICIENTE
a) Definición
Se encuentra perfilado en el art. 4011 CC. Ver Texto y constituye un elemento 
imprescindible para la composición del derecho real, en este caso de propiedad.
Lo podemos conceptuar de la siguiente manera: "El título suficiente respecto de 
una cosa determinada, constituye un acto jurídico (art. 944 CC. Ver Texto ) cuyo 
objeto consiste en la transmisión del derecho real correlativo (dominio, 
condominio, usufructo, uso, habitación, etc.) que se encuentra revestido de las 
formalidades establecidas por la ley (escritura pública en materia de inmuebles 
-art. 1184 Ver Texto inc. 1 y 2609 Ver Texto CC.-) otorgado por una persona 
capaz, que cuenta con poder de disposición, y que se halla legitimada en forma 
ordinaria y al efecto, para disponer de esa cosa (arts. 2601 Ver Texto y 2603 
Ver Texto CC.)" (2).
b) Título causa
La causa se encuentra subsumida en el título suficiente y es generadora del 
derecho real.
Así cuando en el art. 2602 se especifica al título suficiente, la palabra título 
tiene el significado de causa de la adquisición, de manera similar a lo 
explicado por Vélez Sarsfield, en la nota al art. 4010, al tratar el justo 
título.
En conclusión podemos decir que el título suficiente es "el acto jurídico que 
sirve de causa a la tradición" (3). Por regla general, ese acto jurídico causal, 
"...que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad..." art. 2603, será 
un contrato (vgr. de compraventa, art. 1323 y 1408 ss.) o donación (art. 1789) o 
permuta (art. 1485) o cesión de derechos y acciones (art. 1444) o el de sociedad 
con relación al aporte de cosas en propiedad que suscriben y deben efectuar los 
socios (ley 19550 Ver Texto ), o en definitiva cualquier acuerdo voluntario 
lícito, realizado a título oneroso o gratuito, que tenga como finalidad la 
entrega de la cosa inmueble en propiedad a favor del adquirente.
O bien, puede suceder que no se trate específicamente de un contrato, como sería 
el supuesto del pago por entrega de bienes (art. 779).
Quedan excluidos, por consiguiente, aquellos títulos que no sean traslativos 
como los reseñados, sino que se limitan a declarar derechos sin transmitirlos, 
como sería el caso de la partición en el condominio (art. 2695), o el de la 
indivisión hereditaria (art. 3503).
Pero nunca podrá servir para tal fin un contrato de locación, de depósito, o de 
préstamo de uso, entre otros derechos personales, donde no se produce -desde 
luego- la transmisión dominial, ni siquiera posesoria, sino que la entrega tiene 
como único objeto la mera tenencia de la cosa.
c) Formalidad
No debe confundirse el título suficiente, como acto jurídico-causa traslativa 
del derecho real (dominio en el caso en estudio) con la forma instrumental que 
lo recubre: escritura pública siempre que se trate de inmuebles.
Como una suerte de axioma, podemos concluir con que el título suficiente es el 
contenido y la escritura pública el continente.
El Código Civil, como principio general exige y de manera ad solemnitatem (art. 
1183), que la transmisión inmobiliaria deberá realizarse por escritura pública 
(art. 1184 inc. 1), aunque pueda extenderse a otras formas notariales, según lo 
consiente el art. 3128.
Naturalmente que hay excepciones a esta regla legal, como las que ya hemos 
examinado en anterior oportunidad (4), tratándose de ciertos casos de 
medianería, subasta judicial, la expropiación en la ley nacional 21499 Ver Texto 
, accesión, usufructo paterno y derechos reales tácitos, entre otros.
IV. JUSTO TÍTULO
a) Definición
Se encuentra establecido en el art. 3999: "El que adquiere un inmueble con buena 
fe y justo título, prescribe la propiedad por la posesión continua de diez 
años".
Y regulado en el art. 4010, que dispone: "es todo título que tiene por objeto 
transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades 
exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de 
quien emana".
A primera vista, pareciera que si es justo el título, es porque no hay vicio 
alguno que impida su transmisión dominial. Sin embargo, no es así.
El adquirente invocará la condición de justo título, cuando precisamente carezca 
de un título perfecto sobre el inmueble que está poseyendo, y con el fin de 
poder convertirse en propietario.
Para sostener la existencia de un justo título, -en donde están ausentes los 
requisitos de fondo-, es necesario acreditar que el mismo se encuentra 
recubierto de las formalidades extrínsecas (art. 4009 y su nota) como la 
escritura pública -y no el mero instrumento privado, como sería el caso de un 
boleto de compraventa- tratándose de inmuebles (art. 1184 inc. 1 CC. Ver Texto 
).
En este sentido, el codificador aclara en la parte final de la nota al art. 
4012, "...la nulidad del acto por la forma es un obstáculo invencible para que 
sea un justo título; tal sería la venta de un inmueble por un documento 
privado".
Y con causales intrínsecas, como falta de capacidad, vicios de la voluntad u 
objeto ilícito (art. 4012 y su nota), salvo que tales vicios obsten a la buena 
fe del adquirente, ya sea porque son visibles (vgr. poder insuficiente para 
enajenar), o porque aparezcan manifiestos de un modo, que el adquirente no podrá 
alegar que los ignoraba.
Ahora bien, si la voluntad del transmitente se encuentra viciada, con resultado 
latente, por mediar error, dolo, violencia, o intimidación, en tal caso, 
"...ellos no disminuirán la eficacia ad usucapionem del título, que seguirá 
siendo justo en el sentido de la ley, bien que, de ser conocidos o provocados 
por el adquirente, coloquen a éste en mala fe.
A tales vicios intrínsecos, generadores de una nulidad relativa, alude el art. 
4013, el cual impide la prescripción al adquirente, bajo el supuesto de que los 
conozca o deba conocerlos, cuanto más si le son imputables" (5).
Consiguientemente, tenemos que son dos los supuestos que pueden presentarse para 
que se pueda hablar de un justo título.
1. que el transmitente, siendo propietario, sea un incapaz.
2. que el transmitente no sea propietario.
3. Analicemos el primer supuesto:
Si la transmisión fue realizada por un propietario absolutamente incapaz de 
hecho, declarado como tal (demente), el acto jurídico es nulo (arts. 54 Ver 
Texto , 472 Ver Texto , 1040 Ver Texto , 1041 y concs. CC.).
Mientras que si ha sido efectuado por un incapaz de hecho, sobre el cual no pesa 
la severa medida de la interdicción, tal acto es anulable (arts. 473 Ver Texto y 
1045 Ver Texto CC.).
La usucapión breve no podría prosperar cuando la demencia no sea notoria, porque 
la nulidad no puede hacerse valer (art. 473 CC. Ver Texto ).
Y tampoco triunfaría, si fuera notoria, pues no cabría la invocación de la buena 
fe, faltando en consecuencia el otro requisito exigido para que progrese la 
prescripción adquisitiva decenal.
No entrarían dentro de los supuestos dados los inhabilitados judicialmente del 
art. 152 bis CC. Ver Texto , ya que la doctrina está acorde en sostener que no 
se trata de incapaces, no obstante la remisión efectuada en el párr. 2 inc. 3 de 
dicha norma.
En cambio, si la incapacidad de hecho relativa proviene de un titular del 
dominio menor adulto (art. 55 CC. Ver Texto ), tendríamos un justo título para 
el adquirente, apto para la usucapión breve (como se aclara en la nota al art. 
4007 CC. Ver Texto ).
Veamos ahora el segundo supuesto:
Generalmente acontece que el justo título, desde el punto de vista activo, emana 
de una persona que sin ser el verdadero propietario del inmueble objeto de la 
transmisión, se atribuye su titularidad.
Y desde el lado pasivo, quien lo adquirió, no sólo ignoraba tal falencia 
jurídica, sino que se hallaba legitimado por una situación de apariencia, que en 
definitiva lo tenía persuadido de que la cosa la hubo (a título singular o 
universal, conf. art. 3273) del verus domino, cuando en realidad su adquisición 
resultó a non domino.
En la nota al art. 4010 indicado, se predica que no se trata de "...un acto que 
emane del verdadero propietario, puesto que es contra él que la ley autoriza la 
prescripción. Precisamente el vicio resultante de la falta de todo derecho de 
propiedad en el autor de la transmisión es lo que la prescripción tiene por 
objeto cubrir".
Esa falta de legitimación en el llamado transmitente, que en definitiva no es 
tal, nemo dat quod non habet, es lo que autoriza a usucapir.
Finalmente, si el transmitente no sólo no es titular del dominio de la cosa, 
sino que, además, es un incapaz dentro de la situación señalada, el acto 
realizado deberá ser considerado, igualmente, como justo título; ya que la 
última parte del art. 4010 pone de relieve que no deberá tenerse en cuenta, la 
condición de dicho enajenante.
Por último, el poseedor podrá alegar que su título es justo, en la medida que 
haya sido válido, e instrumentado con la formalidad ya analizada, y con el fin 
de: a) trasladar el dominio, a través de una compraventa, permuta, donación, 
dación en pago, etc., b) que sea atributivo de la propiedad, como el caso de un 
legado, c) que medie siempre una sucesión con relación al inmueble, y d) que sea 
verdadero, y aplicado a la cosa poseída.
Finalmente, la nulidad relativa al adquirente que se desprende del confuso art. 
4013, cuya supresión la doctrina ha aconsejado, "no impide prescribir contra 
terceros, pues respecto de ellos, no mediaba obstáculo alguno; prohíbe hacerlo 
contra el damnificado mismo, puesto que el sería el único provisto de la acción 
de nulidad..." (6).
b) Justo título y buena fe
La noción de justo título se encuentra asociada plenamente con el concepto 
subjetivo de la buena fe, definida esta última en el párr. 2 art. 2356 (7); es 
más, el justo título hará presumir la buena fe.
Al respecto, el codificador esclarece en la nota al art. 3999, "si el justo 
título y la buena fe son dos condiciones distintas, no son, sin embargo, dos 
condiciones independientes...".
Por otra parte, la buena fe siempre se presume iuris tantum (art. 2362) y basta 
con que ella haya existido al momento de la adquisición (art. 4008).
Por eso es que el ordenamiento legal, no obstante el principio del ...nemo plus 
iuris... art. 3270, le permite ampararse en la figura de la prescripción 
adquisitiva breve (art. 3999), poniéndolo al abrigo de cualquier acción real 
reivindicatoria, pues de lo contrario, ni siquiera los sucesores del adquirente 
podrían llegar a ser titulares del derecho real pretendidamente transmitido 
(art. 3262).
Ello, siempre y cuando se encuentre "revestido de las solemnidades exigidas para 
su validez" (art. 4010 CC. Ver Texto ), y es por eso que el art. 4012 determina 
que "el título nulo por defecto de forma, no puede servir de base para la 
prescripción".
El aspecto subjetivo queda cubierto en razón de que dicho adquirente tenía plena 
confianza en la bondad de su título, desconociendo el defecto que contenía.
Así, su buena fe debe consistir en "la creencia sin duda alguna del poseedor, de 
ser el exclusivo señor de la cosa" (art. 4006).
Como no existe en nuestro ordenamiento civil, en esta materia, una gradación 
intermedia entre la buena fe y la mala fe, si al poseedor le cupiera algún 
atisbo de duda sobre la existencia, calidad, validez y eficacia del título, en 
cuanto al modo de adquirirlo, y al poder o derecho que le asistía al 
transmitente, entonces sería de mala fe, pues la expresión "sin duda alguna" de 
este art. 4006 está subordinando categóricamente su legitimidad, y limitando por 
consiguiente, la posibilidad de acceder a la usucapión corta (8).
c) Justo título y usucapión
Naturalmente, y dicho sea de paso, el otro requisito legal que establece el art. 
3999, para adquirir el dominio por usucapión (art. 2524 inc. 7 CC. Ver Texto ) 
es la posesión animus domini, continuada por diez años, además de ser pública, 
pacífica e ininterrumpida y, podríamos agregar, inequívocamente a título de 
dueño, para que el juicio usucaptivo breve pueda prosperar.
En resumen, que el justo título resulta insuficiente, per se, para que se pueda 
trasladar al adquirente el derecho real de que se trate, como ser de dominio.
Aunque se ha enseñado (9), con apoyo en la nota al art. 3999 CC. Ver Texto , que 
quien ostenta un justo título, es dueño del inmueble erga omnes, porque tiene 
una "...propiedad imperfecta, pues lo es contra todos, menos contra el verdadero 
propietario".
En ese sentido también se ha observado (10) que la clasificación de derechos 
reales verdaderos o putativos, no ha sido expresamente receptada por el 
codificador, como sí acontecía en el Esboço de Freitas.
Ello no obstante, no cabe duda de su incorporación en nuestro Código Civil, pues 
figura en los arts. 2504 y 2795, siendo que: "Basta que una institución sea 
aludida como existente por la ley una sola vez para que el intérprete no pueda 
prescindir de ella" (11).
Poniéndose también como ejemplo de derecho real putativo el ejercicio de la 
posesión sobre cosas inmuebles, mediando justo título y buena fe.
De modo tal que el usucapiente tendría un derecho real putativo, valedero contra 
todos, menos con relación al propietario legitimado registralmente, que sería el 
que tiene un derecho real verdadero.
Por nuestra parte, adherimos a esta postura en tanto y en cuanto se trate de una 
usucapión cumplida en el tiempo, aunque no se haya iniciado el juicio respectivo 
(conf. nota al 3999).
Desde luego que el título putativo (arts. 2357 Ver Texto y 4011 Ver Texto CC.) 
-que más adelante analizaremos- nada tiene que ver con estos conceptos que 
estamos viendo de derecho real putativo.
Pero en definitiva, el adquirente en tales condiciones deberá completar su 
título a través del proceso contradictorio consiguiente, que se dará entre este 
usucapiente y la persona que figura inscripta registralmente como titular del 
derecho real de dominio, (arts. 24 Ver Texto y 25 ley 14159, modificado por el 
decreto ley 5756/58), porque el juicio usucaptivo es contra tabulas, esto es, en 
contra del derecho que se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad 
Inmueble.
Recordemos igualmente que en el Código Civil de Vélez, no se había previsto 
procedimiento alguno tendiente a obtener este modo adquisitivo de dominio, que 
fue suplido posteriormente por las legislaciones locales, a través de 
informaciones posesorias no contenciosas, -que en algunos Códigos de 
Procedimientos Civiles provinciales, Córdoba, por ejemplo, se denominaban de 
"perpetua memoria"- pero de dudosa eficacia jurídica.
Ello en razón de que las sentencias no hacían cosa juzgada material, pudiendo 
ser pasibles entonces de eventuales acciones reivindicatorias.
No obstante que el codificador tenía dicho: "La prescripción que determina el 
artículo no es rigurosamente de adquirir: la cosa ya está adquirida con título y 
buena fe. La prescripción en tal caso no hace más que consolidar la adquisición 
hecha, poniendo al que la ha obtenido al abrigo de toda acción de reivindicación 
(parte 2ª de la indicada nota al art. 3999 CC. Ver Texto ).
V. TÍTULO PUTATIVO
a) Concepto
El título putativo o enjuiciado es aquel que se reputa verdadero, no siéndolo, o 
bien, aunque existente, no se corresponde con la cosa que se está poseyendo.
No sólo resulta insuficiente para adquirir un derecho real, sino que tampoco es 
hábil para usucapir pues, como hemos visto, ni siquiera alcanza a ser un justo 
título.
Es más, comparativamente hablando, el título putativo, sería el de menor 
jerarquía respecto de los restantes estudiados.
Vale decir que comprende dos casos:
Caso primero: el título (como causa que genera un derecho real) que tiene el 
poseedor, no es verdadero, pues sólo existe en apariencia, aunque esté plena y 
sinceramente convencido de su realidad.
Para este caso, el art. 2357 CC. Ver Texto prescribe: "El título putativo 
equivale a un título realmente existente, cuando el poseedor tiene razones 
suficientes para creer en la existencia de un título a su favor...".
Veamos algunos ejemplos:
Mediante un testamento ológrafo válido, se instituye heredero universal a una 
persona, que promueve el juicio sucesorio y toma posesión de los bienes, 
percibiendo inclusive los frutos -civiles, naturales, etc.- de los mismos.
Pero sucede que en el interín aparece otra persona, que presenta un testamento 
similar de fecha posterior, otorgado por el mismo testador, a su favor, con lo 
cual el primero ha quedado revocado (art. 3828 CC. Ver Texto ) y lo presenta en 
el expediente.
El efecto consiguiente es que el primer testamento constituye un título putativo 
para el primer poseedor de buena fe, quien hará suyos los frutos percibidos, e 
inclusive podrá reclamar los gastos necesarios y útiles realizados.
Un legatario toma posesión del inmueble del que resultó beneficiario (art. 3766 
CC. Ver Texto ), una vez fallecido el testador.
Pero ocurre que el testamento en virtud del cual se había instituido el legado 
era falso.
Como el legatario -de buena fe-, ignoraba tal circunstancia, su título era 
putativo, pero eso no le impedirá aprovechar la percepción de los frutos habidos 
y también podrá reclamar los gastos útiles y necesarios consiguientes.
Una persona cree ser la beneficiaria de un legado de cosa cierta y toma la 
posesión del inmueble.
Empero, el verdadero legatario era un homónimo.
También aquí, si el poseedor del inmueble logra probar que el suyo ha sido un 
error de hecho, que lo ha inducido a actuar de buena fe, se quedará con los 
frutos percibidos y tendrá derecho a los gastos que la ley le acuerda.
Caso segundo: una persona tiene un título suficiente sobre un inmueble 
determinado, pero resulta inaplicable al otro inmueble que está poseyendo.
Con relación a este último, el art. 2357, parte in fine, establece que el título 
se considerará putativo cuando medien razones suficientes para creer que podía 
"... extender su título a la cosa poseída".
Porque, y como lo determina en forma complementaria el art. 4011: "El título 
debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble poseído. El título 
putativo no es suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor 
para creer que tenía un título suficiente".
El siguiente ejemplo aclarará mejor su funcionamiento:
Una persona que cuenta con un título suficiente respecto de un lote baldío 
(parcela uno), teniéndolo escriturado a su favor, por inadvertencia toma 
posesión del lote lindero (parcela 2), realizando inclusive sobre este último, 
variados actos posesorios (art. 2384).
El título respecto del inmueble que se está poseyendo (parcela 2) será putativo, 
porque sólo existe en la imaginación del poseedor.
Ahora bien, si el propietario de esta (parcela 2), en el ejemplo dado, demandare 
al poseedor mediante acción real reivindicatoria (art. 2758 CC. Ver Texto ), no 
podría este último oponerle con éxito, la defensa de usucapión breve -suponiendo 
que hubieran transcurrido diez años- ya que no cuenta con el justo título 
necesario, porque únicamente obstenta un nuevo título putativo, que como ya 
sabemos, no es hábil para la prescripción adquisitiva dominial.
En cambio, y basado en su buena fe (art. 2358 CC. Ver Texto ), el poseedor del 
lote (parcela 2), podrá quedarse con los frutos (art. 2424 CC. Ver Texto ), 
tanto civiles (2424 in fine CC.) como naturales e industriales (art. 2330 CC. 
Ver Texto ) que haya percibido (art. 2425 CC. Ver Texto ). Y ello hasta la fecha 
(arts. 2423 Ver Texto , 2433 Ver Texto y concs. CC.) de notificación de la 
demanda de reivindicación (art. 2426 CC. Ver Texto ) con sus efectos propios 
(arts. 2438 Ver Texto y 2439 CC.).
Más los gastos necesarios y útiles realizados (art. 2427 CC. Ver Texto ) aunque 
no las mejoras (art. 589 CC. Ver Texto ), debiendo en todo caso, restituir los 
productos (art. 2444 CC. Ver Texto ).
Y aunque sea harina de otro costal, no podemos dejar de aclarar la situación de 
esa persona que de buena fe, ha realizado esa obra nueva con carácter de 
perpetuidad en suelo ajeno, con materiales propios.
Desde luego que el dueño de ese lote (parcela 2), si resulta triunfante en la 
reivindicación entablada, y sin perjuicio de la indemnización accesoria del daño 
causado que la ley le acuerda (art. 2756, in fine CC. Ver Texto ), goza del 
derecho (art. 2588 CC. Ver Texto ) de quedarse con todo lo construido (arts. 
2518 Ver Texto , 2519, 2520 CC.). por el principio de la accesión artificial 
(art. 2524 Ver Texto inc. 3, y 2571 Ver Texto , 2315 Ver Texto CC.) de rigurosa 
aplicación, y que viene del Derecho romano: superficie solo cedit.... En cuyo 
caso, tendrá que pagarle a ese edificante, -con el cual no tiene vínculo 
jurídico alguno-, "las indemnizaciones correspondientes..." (art. 2588 CC. Ver 
Texto ) que consistirán, por lo menos, en los materiales y mano de obra 
empleados; de lo contrario se produciría un enriquecimiento ilícito o sin causa 
neminem acquum est cum alterius damno locupletari.
VI. TÍTULOS BAJO CONDICIÓN
a) Título bajo condición suspensiva
Tocante a este primer caso, el art. 4014, parte 1ª dice así: "El título 
subordinado a una condición suspensiva, no es eficaz para la prescripción, sino 
desde el cumplimiento de la condición".
Lo resuelto en el precepto es una consecuencia lógica de que el negocio jurídico 
que se encuentra sujeto a una condición suspensiva no producirá sus efectos de 
manera definitiva.
Ello ocurrirá recién cuando el acontecimiento futuro e incierto acontezca, tal 
como se pone de manifiesto en el art. 545, y lo examina el codificador en la 
nota al art. 4014, poniendo el ejemplo del mandatario que vende un inmueble 
propiedad de su mandante, sujeto a que este último ratifique la operación.
En cuyo caso, aunque le hubiere otorgado la posesión al adquirente, luego de 
suscripto el contrato, el tiempo de la usucapión no comienza a correr sino desde 
el día de la ratificación del dueño del inmueble.
La solución deviene de la doctrina francesa (12), y se explica porque en la 
situación incierta en que se encuentra el adquirente, no puede creer que está 
poseyendo animus domini, pues está obligado a restituir el bien cuando la 
condición no se cumpla, razón por la cual no puede invocar el justo título.
b) Título bajo condición resolutoria
En cuanto a la condición resolutoria, el art. 4014 continúa diciendo: "El título 
sometido a una condición resolutiva, es útil desde su origen para la 
prescripción".
Del texto se desprenden dos circunstancias:
Si la condición resolutoria se cumple, la consecuencia será que quedará sin 
efecto y en forma retroactiva, el negocio jurídico en cuestión.
En cambio, si la condición resolutoria no se ha cumplido, el punto de partida 
para la prescripción adquisitiva, será el de la fecha en que se celebró el 
negocio jurídico.
VII. TRADICIÓN TRASLATIVA DE DOMINIO DE INMUEBLES
a) Noción de la tradición
Liminarmente, cuadra preguntarnos ¿qué es la tradición? Traditio, deriva del 
latín tradere y desde el punto de vista etimológico, significa entrega de la 
cosa de manera pública.
Esta voz proviene de la época clásica del Derecho romano, en que la tradición 
constituía el modo de publicidad suficiente para transmitir el dominio 
quiritario con una justa causa.
Sin embargo, y como lo veremos seguidamente, la expresión traditio puede tener 
diferentes alcances, según la función que desempeñe.
Se trata de un modo bilateral de adquisición, con asentimiento expreso o tácito, 
tanto de la posesión art. 2351 (con animus domini, si se trata de constituir un 
derecho real de dominio) o bien para desmembrarlo si se trata de un derecho real 
de usufructo (art. 2820), uso y habitación (art. 2949) entre otros; como de la 
tenencia, arts. 2453 y 2460 (por ej., locación, etc.).
Si bien se nota la existencia de un paralelismo entre la tradición y la posesión 
genéricamente hablando, es indudable que la sola tradición no configura un acto 
jurídico, porque es un modo derivado de adquirir la posesión, que es un hecho 
físico o una situación de hecho (art. 2351).
Mientras que la tradición traslativa de dominio es un acto jurídico real, 
imprescindible para constituir el derecho real que a la vez subsume a la 
tradición posesoria.
b) Concepto de la tradición traslativa de dominio
Todo lo aquí tratado sólo tiene aplicación respecto a los derechos reales que se 
ejercen mediante la posesión, entre los cuales se encuentra el dominio, que es 
el que hemos elegido para la consideración del tema.
Entendemos a la tradición traslativa de dominio como: "un acto jurídico (art. 
944), que como tal, es realizado voluntariamente, con discernimiento, intención 
y libertad (art. 897) manifestado concretamente por "un hecho exterior" (art. 
913) de carácter lícito (art. 898), bilateral (arts. 946 Ver Texto y 2377 Ver 
Texto CC.) de naturaleza real, que sin ser considerado un contrato (13) entraña 
la trasmisión de la cosa, la cual se entiende entregada (arg. art. 574), 
únicamente cuando fuere hecha de acuerdo con alguna de las formas autorizadas 
por el Código Civil (art. 2378 Ver Texto ) mediando actos materiales al menos de 
una de las partes (arts. 2379 y 2380) sin poder extenderse a otros modos no 
contemplados legalmente, y siempre y cuando se hallaren cumplidos los requisitos 
consiguientes (arts. 2601 Ver Texto , 2602 y 2603 CC.) y el inmueble se 
encuentre libre de contradictor, con posesión vacua (arts. 2380 in fine y 
2383)".
En la práctica notarial, en algunas ocasiones todavía pueden observarse 
verdaderos constitutos posesorios ficticios, plasmados en escrituras de 
transmisiones dominiales, mediante la inserción de ciertas fórmulas, en donde el 
transmitente manifiesta "que se desprende de la posesión y del dominio del 
inmueble" u otras similares, que denotan la inexistencia de la tradición 
propiamente dicha, ya que no hay una efectiva configuración del corpus por parte 
del adquirente. A menos que el escribano autorizante diera fe de la existencia 
de algún acto material -y eso de ordinario no sucede- que se hubiere realizado.
Para descalificar tales cláusulas, el codificador ha sido terminante: "La sola 
declaración del tradente de darse por desposeído o de dar al adquirente la 
posesión de la cosa, no cumple las formas legales" (art. 2378 parte 2ª CC. Ver 
Texto ).
Y esta es la posición correcta, ya que siendo la posesión un hecho y no un 
derecho, no puede adquirirse sólo ánimo. Sin embargo, prestigiosa doctrina (14), 
apoyándose en jurisprudencia (a nuestro entender minorista) sostiene que tales 
manifestaciones son suficientes "...para acreditar entre las partes el hecho de 
la tradición. Pues constituye la prueba, por confesión del propio interesado del 
hecho de la tradición...", aun cuando esta declaración no tenga efectos respecto 
de terceros, "...pues es res inter alios acta".
Por supuesto que, por vía de excepción, es reconocida la tradición ficta como 
mero sucedáneo de la tradición, en los supuestos de la traditio brevi manu (art. 
2387) y en el caso opuesto, del constituto posesorio (art. 2462 incs. 3 y 6).
c) Formas traditivas
Respecto de las cosas inmuebles, entonces, "...Habrá tradición, cuando una de 
las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la 
recibiese" (art. 2377 CC. Ver Texto ).
Y se configura cuando se dan los requisitos que prevé la normativa específica 
del mismo Código, y a saber:
Art. 2379: "La posesión de los inmuebles sólo puede adquirirse por la tradición 
hecha por actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la 
recibe; o por actos materiales del que la recibe, con asentimiento del que la 
entrega".
Dentro de estas formas legales, está aceptado que se materialice la tradición 
por entrega de las llaves consiguientes de acceso al inmueble, lo que acaece 
frecuentemente.
Ello en forma directa, o a través de otra persona (el art. 2379 no exige que los 
interesados estén presentes) o en otro lugar distinto del inmueble, y por 
intermedio inclusive de los representantes respectivos de ambas partes.
Ello, siempre y cuando el bien se encuentre desocupado y: "...esté libre de toda 
otra posesión, y sin contradictor que se oponga a que el adquirente la tome" 
como reza el art. 2383. Vale decir, que se trate de una posesión vacua, de lo 
contrario no se ajustaría a aquel principio plasmado en el art. 3270, y conocido 
el respectivo adagio, por sus tres primeras palabras "Nemo plus iuris...".
De igual modo procederá la toma de posesión por parte del comprador del inmueble 
en subasta judicial, mediando mandato del juez (art. 586 in fine de los 
respectivos Códigos Procesales Civil y Comercial de la Nación y de la Prov. de 
Bs. As.) a través del mandamiento respectivo, pues con esta actuación judicial, 
se sustituye al propietario originario ejecutado en el juicio.
La doctrina en general, está conteste en que el adverbio "solo" utilizado en el 
art. 2379 transcripto más arriba, no conlleva el significado de que la posesión 
únicamente puede adquirirse mediando tradición, pues es admitida la adquisición 
unilateral de la posesión (arts. 2373 y 2375), sin perjuicio de que: "Puede 
también hacerse la tradición de los inmuebles, desistiendo el poseedor de la 
posesión que tenía, y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble 
en presencia de él, y sin oposición alguna" (art. 2380), es decir, mediando una 
tácita aceptación del tradens, de cualquier acto posesorio (art. 2384 CC. Ver 
Texto ) realizado por el accipiens en forma pacífica.
Hay también otra forma traditiva, que no ha sido expresamente contemplada por el 
codificador, no obstante contenerla su fuente directa, el Esboço de Freitas, en 
el art. 3816: "La tradición de inmuebles se juzgará hecha por actos materiales 
de ambas partes...".
d) Momento de la tradición traslativa de dominio
No siempre ocurre que la tradición traslativa de dominio opere en forma coetánea 
con la firma de la escritura correlativa.
Suele pasar que, cuando se suscribe la escritura dominial, el adquirente ya se 
encontraba en plena posesión del inmueble, puesto por el enajenante.
Repárese en el supuesto -bastante común- de que la tradición posesoria se haya 
efectuado a través de la configuración de un boleto de compraventa, donde el 
accipiens gozará de la posesión legítima derivada del art. 2355 última parte, 
para luego perfeccionar la transmisión al realizarse la escritura traslativa del 
dominio (15).
No empece a esta solución lo establecido en la última parte del art. 2609, en 
cuanto a que se pierde el dominio de los inmuebles por la trasmisión: 
"...después de firmado el instrumento público de enajenación, seguido de la 
tradición", toda vez que igualmente se han cumplimentado los requisitos que 
hacen al modo y al título suficiente, aunque se hayan efectizado en momentos 
distintos.
Quiere decir entonces que este orden de prelación establecido cede frente a la 
realidad cotidiana, porque hay una modalidad negocial muy difundida, que 
posibilita que el adquirente sea puesto en plena posesión del inmueble antes de 
realizarse la tradición traslativa del dominio.
Por otra parte, los usos y costumbres (16) en los negocios inmobiliarios así lo 
dictan, imponiéndose en consecuencia la solución que proponemos para esta 
situación no reglada legalmente.
En este orden de ideas, la jurisprudencia tiene decidido que: "A los efectos de 
la adquisición del dominio es indiferente que la tradición de la cosa se haga 
antes o después de firmada la respectiva escritura de transferencia" (17).
O bien: "la transmisión del dominio exige la escritura pública y la tradición. 
Pero lo que no exige la ley, es que la tradición sea previa a la escritura" 
(18).
Además, por ser causal, la tradición en nuestro sistema tendrá eficacia en la 
medida que represente la verdadera intención que han tenido las partes al 
concertar el negocio jurídico.
Por eso, si una persona efectúa la tradición posesoria anticipadamente -como 
hemos visto- porque entiende que está vendiendo el inmueble, mientras que la 
otra la acepta a título gratuito, porque cree que es una donación, no se 
producirá transferencia alguna dominial, porque tal tradición no podrá surtir 
los efectos de trasladar el dominio en cabeza del accipiens, ya que no hace 
abstracción de la causa que le dio origen.
e) Finalidad de la tradición traslativa de dominio
Para la tradición en consideración, solamente tenemos en cuenta, su finalidad, 
consistente en atribuir la propiedad respecto de un inmueble a una persona 
determinada, aunque resulte un modo común de adquisición dominial, tanto para 
las cosas inmuebles, como para las cosas muebles (art. 2609 CC. Ver Texto ) en 
donde siempre se produce una mutación de la relación real, entre las personas 
intervinientes, porque siempre está una parte que la pierde, mientras la otra la 
adquiere.
Por eso, conforma un modo adquisitivo derivado del mismo derecho subjetivo y 
nunca originario.
Como venimos sosteniendo, con excepción del derecho real de hipoteca (3108), del 
censo consignativo no mayor de cinco años (art. 2614), y de algunas servidumbres 
de tránsito (3068) o de sacar aguas (3104), del plexo normativo del Código de 
Vélez Sarsfield, se desprende que para la adquisición derivada de los derechos 
reales sobre inmuebles, mediante actos entre vivos, ha menester la concurrencia 
del título suficiente (causa mediata) y de la tradición (causa inmediata), 
configurando esta última el modo suficiente de publicidad.
Inclusive, se aplica esta conclusión, para los casos en que se cumpla la 
condición resolutoria, en que "...el vendedor no volverá a adquirir el dominio 
de la cosa sino cuando el comprador le haga tradición de ella" (art. 1371 inc. 2 
CC. Ver Texto ).
En el sentido que llevamos expuesto, en forma rotunda, el art. 577 CC. Ver Texto 
, sentencia: "Antes de la tradición de la cosa el acreedor no adquiere sobre 
ella ningún derecho real".
Esta norma subordinante, que ha plasmado este principio rector tan importante, 
es concordante, en especial, con lo establecido por los arts. 2609 Ver Texto y 
3265 Ver Texto CC.
f) Importancia de la tradición traslativa de dominio
La tradición encarna una exigencia sustancial para transmitir o constituir el 
derecho real de dominio, o el condominio en relación a la cuota parte indivisa, 
o en el sistema de propiedad horizontal (ley 13512) la unidad funcional que lo 
integra, o en el usufructo, uso o habitación.
Este modo, que debe ser entendido en función de la publicidad que representa, 
aunque desdibujada en la actualidad por la complejidad de la vida en sociedad y 
que el codificador denominó "el hecho de enajenación" reviste suma importancia, 
porque no habrá derecho real hasta tanto no se haya cumplido con la tradición, 
por resultar un requisito sine qua non.
Esto significa que la tradición desempeña una función netamente constitutiva del 
derecho real.
Siendo necesaria también la tradición restitutiva del dominio a fin de que el 
antiguo propietario vuelva a serlo, en los casos de cumplimiento de un plazo o 
condición resolutoria (arts. 1371 Ver Texto y 555 Ver Texto CC.) (19), sin 
perjuicio de las acciones personales reipersecutorias que la ley le concede 
(20).
Debe repararse, que todo el tráfico jurídico inmobiliario se basa en el 
cumplimiento de la tradición, para que el derecho real de dominio quede 
constituido, independientemente de la inscripción registral del título, no 
obstante las sucesivas reformas que tuvo nuestro Código Civil.
Para destacar la importancia de la tradición, nos remitimos a los fundamentos 
filosóficos dados por Vélez en la nota al art. 577.
g) Requisitos de la tradición traslativa de dominio
Consiguientemente, es factible sintetizar que esta tradición sólo producirá el 
efecto de trasladar el dominio del inmueble, a favor del accipiens, siempre que 
se haya producido la entrega o recepción efectiva de la cosa, por aplicación de 
todo lo normado sobre la tradición traslativa de la posesión (arts. 2376 a 2381, 
2383 a 2386, 2388 a 2391), y cuando se encuentren reunidos los siguientes 
requisitos:
Primero: quien efectúa la tradición, debe necesariamente ser propietario del 
inmueble (art. 2601 parte 1ª y art. 2603).
Rige en consecuencia el principio del nemo plus iuris... (art. 3270), aunque con 
la excepción consagrada en el art. 1051 C., por vía de la reforma de la ley 
17711 Ver Texto , que admite la posibilidad de adquirir el inmueble a non 
domino.
Segundo: quien realiza la tradición debe tener capacidad de enajenar, mientras 
que quien recibe la cosa debe tener capacidad para adquirir (art. 2601 parte 2ª) 
pudiendo el acto ser pasible de nulidad, en su caso (arts. 734 a 739, 1037, 2392 
y 2399).
Justamente, aquí rige el principio general de la capacidad civil, no dándose la 
discusión habida en la capacidad requerida para la adquisición de la posesión 
del art. 2392.
Tercero: la tradición tiene que haber sido hecha por título suficiente (art. 
2602).
Si el título detenta alguna mácula que afecte su solemnidad, o la tradición 
contiene un defecto formal, la entrega sólo surtirá el efecto de la tradición 
posesoria, mas no podrá trasladar el dominio en cabeza del adquirente, ya que 
supone -como hemos dicho- un acto voluntario inequívoco de querer transferir la 
propiedad del inmueble.
h) Crítica a la tradición traslativa de dominio
Este modo constitutivo de adquirir un derecho real, de la manera que está 
estructurado en nuestro Código Civil, ha sido bastante criticado.
Desde el punto de vista de la publicidad, que representaba el acto de entrega 
material de la cosa, en sus orígenes era sumamente útil la tradición, porque 
tenía la ventaja de servir de medio de información para esa reducida población, 
del cambio que se produciría respecto de una titularidad dominial del lugar.
En Roma, por ejemplo, la presencia de testigos calificados, y la realización de 
ciertas ceremonias que le daban a la traditio un carácter solemne contribuían a 
resaltar la importancia y eficacia de la consumación del acto.
Empero, es indudable que este procedimiento para la compleja sociedad actual no 
resulta suficiente, y se encuentra en franca declinación, si tenemos en cuenta 
los pretendidos fines de querer anoticiar a los terceros de la realización del 
acto transmisivo.
Inclusive, modernamente no representa una verdadera publicidad del acto en sí, 
toda vez que no siempre la tradición se exterioriza debidamente, permaneciendo 
muchas veces en la oscuridad.
Ya hemos señalado, además, que la entrega de la cosa puede obedecer a diversas 
motivaciones, teniendo un carácter equívoco en cuanto a su finalidad u objeto de 
traspaso en favor del accipiens.
De ahí que, en las últimas legislaciones, la hayan suprimido (21) reemplazándola 
por la inscripción registral del título de transmisión (22).
En antiguos proyectos de reformas al Código Civil, ya se proponía sustituir lisa 
y llanamente la tradición, por la inscripción registral (23).
i) La tradición traslativa de dominio y su vinculación registral en los sistemas 
más importantes
1.- Nuestro sistema
Es dable destacar que todo lo regulado en el Código de Vélez respecto de la 
tradición traslativa de dominio ha perdurado incólume, no obstante las sucesivas 
modificaciones y reformas habidas, algunas de notable envergadura, como la de la 
ley 17711/68 Ver Texto , la ley nacional registral 17801/68 Ver Texto , y aunque 
parcializada, pero no por ello menos importante, la reforma de la ley 24441/95 
Ver Texto .
Por ello, y aún cuando se encuentre pendiente la inscripción en el Registro de 
la Propiedad Inmueble respectivo del título de que da cuenta el art. 2505 (24), 
teniendo en cuenta al mismo tiempo, lo previsto en el art. 20 ley 17801 Ver 
Texto (25), existirá derecho real de dominio en cabeza del adquirente, que ha 
cumplido con los dos requisitos ya desarrollados y que hacen a la forma y al 
modo consiguiente.
Ello porque todo lo relacionado con la inscripción registral inmobiliaria, tiene 
que ver con el régimen de publicidad, y con la temática de la oponibilidad del 
derecho real (art. 2 ley 17801 Ver Texto ), mas no con la existencia del mismo.
En este sentido, insistimos que nuestro sistema es de neto raigambre romano, 
existiendo otras dos grandes cabezas de sistemas conocidos en la legislación 
comparada, como son el francés y el germano.
Asimismo, nuestro Derecho Civil registral inmobiliario, por ser causal, 
declarativo y no constitutivo, ni convalidante, es notoriamente opuesto al 
germano.
La tradición, para nosotros, reconoce la existencia de un título suficiente, 
anterior o simultáneo, conforme ya lo hemos explicado.
Contrariamente a lo resuelto en el BGB, Código Civil alemán, y en aquellos 
países que han seguido esa legislación, en el nuestro, la declaración de nulidad 
del título suficiente acarreará la invalidez de las sucesivas transmisiones 
(26).
Vale decir, si en la cadena transmisiva (A) le vende a (B) un inmueble por un 
título nulo y este último resulta condenado a restituirlo (art. 1052) se abre la 
posibilidad de que (A) ejerza la acción real reivindicatoria (art. 2778) contra 
los terceros que lo hubieren adquirido, suponiendo que (B) haya a su vez vendido 
el mismo inmueble a (C), (27) y aunque éste haya inscripto su título en el 
Registro de la Propiedad Inmueble, salvo que entre a jugar el amparo del art. 
1051, parte 2ª, para el tercero subadquirente a título oneroso y de buena fe.
En el sistema germano esto no podría ocurrir, como lo veremos más adelante.
En prieta síntesis, pasamos a examinarlos, en tanto y en cuanto sirvan de 
comparación con lo organizado por nuestro Derecho Civil.
2.- Sistema francés
En este tema el codificador se apartó deliberadamente de la legislación 
francesa, por las fundadas y agudas críticas -siguiendo a Freitas- formuladas en 
la extensa nota al art. 577, y proseguidas en la nota al art 3198, cuando 
analiza el régimen de publicidad en materia hipotecaria.
Es sabido que desde la época medieval, el dominio se encontraba dividido en dos 
derechos distintos.
El dominio útil (considerado inferior) que tenían los siervos (labriegos, 
pastores, etc.) y los vasallos (brazo armado del señor) que pertenecían a la 
gleba, siendo un derecho otorgado en sus orígenes temporalmente, para revestir 
luego el carácter de perpetuo, sobre las tierras que debían trabajar, y recoger 
los frutos, abonando al señor un canon en especie o en dinero, para obtener a 
cambio su protección.
Mientras que el señor feudal (duque, conde, barón, etc.) conservaba el dominio 
directo o eminente, de tales bienes, combinando un derecho de propiedad y 
soberanía al mismo tiempo, que ejercía exigiendo su intervención para cualquier 
mutación inmobiliaria, amén de las restricciones que imponía sobre las tierras 
correspondientes a su señorío. Esta intromisión del señor feudal fue cayendo en 
desuso con el correr del tiempo, hasta el advenimiento de la Revolución Francesa 
en 1789, que liberó a todos los fundos de sus restricciones, cargas y gravámenes 
impuestos, trocando el dominio útil en un verdadero derecho de propiedad 
absoluto, en favor de cierto, de aquellos siervos y vasallos de otrora.
Hasta entonces, y como reemplazo de esa investidura del señor feudal en 
decadencia, volvió a tomar vigencia la tradición del Derecho romano.
Sin embargo, se iba extendiendo en toda Francia, la costumbre de sustituir dicha 
tradición por una sencilla manifestación efectuada por una de las partes en los 
contratos, mediante la cual se daba por desprendida de la posesión, que la otra 
adquiría.
Tales cláusulas, llamadas de dessaisini saisine, (desposesión-posesión) fueron 
expresamente prohibidas en nuestro Código Civil (28).
La presencia de estos constitutos posesorios ficticios, fueron sobreentendidos, 
de manera tal que las partes ni siquiera tuvieron necesidad de continuar 
insertándolos en los contratos.
Bastaba en consecuencia, para que se produjera la transmisión dominial, el solo 
consenso de los intervinientes.
El Código Napoleón de 1804, incurriendo en un evidente retroceso en esta 
temática, recogió y plasmó en su art. 1138 ese antiguo uso notarial de soslayar 
la tradición, como una suerte de interpretación de la voluntad de las partes, 
consagrando en su parte 1ª que: "la obligación de entregar la cosa se 
perfecciona por el solo consentimiento de las partes contratantes".
En buen romance, el vocablo perfecciona, determina que, sellado el acuerdo de 
voluntades, se produce automáticamente y en forma inmediata el desplazamiento 
del dominio.
Agregando luego "Ella hace al acreedor propietario y coloca la cosa a su riesgo 
desde el instante en que haya debido ser entregada, aunque no se haya hecho la 
tradición..." (29).
A su vez, y por imperio del art. 711 "la propiedad de los bienes se adquiere y 
se transmite... por efecto de las obligaciones".
Del plexo normativo del mismo Código Civil francés, surgen otros preceptos 
concordantes y ratificatorios del funcionamiento de este instituto, como es el 
caso de la compraventa, -para efectuar apenas una cita legal- cuyo art. 1583 
dice: "Se perfecciona entre las partes, y la propiedad se adquiere por el 
comprador, desde el instante en que hay acuerdo sobre la cosa y el precio, 
aunque la cosa no haya sido entregada ni pagado el precio".
Baste decir, en síntesis, que este sistema consiste en admitir, que al vender, 
ya se está enajenando la cosa.
Sin embargo, al parecer, el principio de que, basta la mera convención para 
investir al adquirente de la condición de dueño, sin necesidad de que se haya 
efectuado la tradición de la cosa, no sería absoluto (30).
De todos modos, y ante la necesidad de transcribir los actos entre vivos y a 
título oneroso, traslativos o constitutivos, de derechos reales sobre cosas 
inmuebles, se efectuaron sucesivas modificaciones a partir de 1855, exigiendo 
sus correspondientes inscripciones, sobre todo, luego de la segunda guerra 
mundial, y con la ley de 1955, su reglamentación, y posteriores decretos de 1959 
y 1960, que al regular el régimen de la publicidad registral para su 
oponibilidad a ciertos terceros, han dejado atrás los riesgos de la transmisión 
por el solo consenso, pero sin que se los haya superado totalmente (31).
Desde luego que en este sistema pierde vigencia la separación ya estudiada, del 
título y del modo, pues para adquirir la propiedad solamente hace falta el 
consentimiento de las partes.
3.- Sistema germano
La legislación actual alemana, se originó en el Derecho medieval teutónico, que 
derivaba del primitivo sistema germánico, que en materia inmobiliaria, exigía la 
intervención de la comunidad para posibilitar sus transmisiones.
Las formalidades observadas para poder adquirir una propiedad, fueron 
evolucionando desde los rituales más vernáculos, pasando por las investiduras o 
acuerdos de transmisión (siglo XII) que se registraban en libros especiales, 
hasta llegar modernamente a un verdadero Derecho inmobiliario, que conforma una 
rama del Derecho Civil.
Actualmente, la transmisión del dominio sobre inmuebles se realiza en los 
Registros, que tienen el carácter de reales, con un neto efecto constitutivo del 
derecho real, siendo un modelo único en el mundo y diferenciándose del resto de 
las legislaciones, incluyendo al Código Civil suizo, que ha sido su principal 
seguidor.
Conforme lo prescripto en el art. 853 BGB (Código Civil alemán) para la 
transmisión dominial fundiaria es necesario tener en cuenta los siguientes tres 
pasos: a) el negocio jurídico causal; b) el acuerdo entre las partes o convenio; 
c) su posterior inscripción registral.
a) El negocio causal, que origina la transmisión de un inmueble, por ser una 
compraventa o donación por ejemplo, debe estar debidamente instrumentado y 
pasado ante notario o juez en su caso, pudiendo realizarse por separado, o bien 
conjuntamente con el acuerdo o convenio.
A su vez este último y la consecuente inscripción registral deberán coincidir en 
su finalidad, para que tenga efecto la adquisición del derecho real, aunque 
ambos puedan hacerse en diferentes momentos.
b) El acuerdo o convenio (auflassung) -previo a la inscripción-, requiere el 
consentimiento expresado por las dos partes contratantes, aunque no requiere 
formalidad alguna si es efectuado a posteriori del negocio causal (32).
c) El derecho real recién se adquiere, una vez inscripto ese acuerdo o convenio 
en el Registro, y convalida cualquier defecto que haya tenido este último, y su 
negocio causal; por eso decíamos que tenía efecto constitutivo.
Las principales consecuencias jurídicas que se derivan de dicha inscripción son: 
a) cuando una persona tiene inscripto a su nombre un derecho en el Registro, 
tiene a su favor la presunción de que dicho derecho le corresponde; b) tal 
inscripción refleja el estado real del inmueble, sus dimensiones, linderos, 
etc., aunque esta presunción puede ser combatida y dejada sin efecto, mediante 
prueba que demuestre lo contrario, y c) cuando figura anotada una cancelación, 
se presume la inexistencia de ese derecho. Esto se conoce como principio de 
exactitud del Registro.
Además existe el principio de la fe pública registral, que consiste en reputar 
verdaderas las inscripciones realizadas, para quien de buena fe ha adquirido a 
título oneroso o gratuito, un derecho real sobre un inmueble, confiando en las 
constancias y exactitud del Registro, aunque hubiere falsedad en la inscripción 
o algún vicio de la voluntad en el negocio causal.
A) El sistema germano y el acto abstracto de enajenación
En el sistema germano, cuando se habla de que se hace abstracción de la causa, 
es porque se prescinde de ella, y no porque se pueda inferir que el negocio 
jurídico carezca de causa.
Hay entonces una total desvinculación del acuerdo o convenio, y su consecuente 
inscripción en el Registro, con el negocio en sí, que configura la causa que ha 
dado origen a la transmisión inmobiliaria.
El acto por el cual las partes manifiestan su voluntad de transmitir el dominio 
del inmueble (acuerdo o convenio), es abstracto, porque hay una total 
prescindencia del negocio jurídico causal que le sirve de antecedente.
Por ello, aunque se declarara inválido el negocio jurídico causal sustentado en 
una compraventa por ejemplo, no afectará en absoluto la transmisión dominial, 
operada a través del acuerdo o convenio jurídico real descripto.
Tampoco, desde luego, se podrá promover una acción real reivindicatoria, 
respecto del inmueble, aunque exista -como se dijo- un vicio en el negocio 
jurídico causal.
En este supuesto, la inscripción registral ampara al adquirente, brindándole 
protección respecto de cualquier acción que se intente en su contra, incluyendo 
la reipersecutoria o cualquier otra petitoria.
VIII. CONCLUSIÓN
Con el título suficiente (arts. 2601 a 2603) la escritura pública (art. 1184 
inc. 1 y 2609) y la tradición traslativa de dominio cumplida (arts. 577, 3265 y 
concs.), podemos sostener la existencia del derecho real de propiedad (art. 
2506) sobre un inmueble, el cual es oponible erga omnes.
Y todo ello, independientemente de la inscripción del título (art. 2505) en el 
Registro de la Propiedad del lugar de que se trate (33) y sin necesidad de que 
se encuentre abonado el precio de la cosa adquirida, salvo la excepción de venta 
al contado que estipula el art. 3923. Ese derecho real, así constituido, es 
oponible a toda la sociedad (34), desde que por definición es la relación 
directa e inmediata que tiene el sujeto con la cosa, a diferencia -entre otras 
muchas- de los derechos personales en que la vinculación es entre partes, porque 
la inscripción registral inmobiliaria, es declarativa y no constitutiva (35) del 
derecho (art. 3135 CC. Ver Texto y arts. 2 Ver Texto y 20 Ver Texto ley 17801, y 
no convalidante (art. 4 ley 17801 Ver Texto ).
NOTAS:
(1) Veáse Yadarola, Mauricio L., "Títulos de Crédito", Bs. As., 1961, ps. 49 y 
50.
(2) Conf. Alterini, Jorge H. en "Código Civil anotado"; de Llambías, Jorge J., 
t. IV-A, "Derechos Reales", Bs. As., 1981, Abeledo-Perrot, com. al art. 2603, 
ps. 393 y 394.
(3) Así lo enseña Salvat, Raymundo M., "Tratado de Derecho Civil argentino, 
Derechos Reales", 5ª ed., anotado por Manuel J. Argañaraz, t. 11, Bs. As., 1962, 
p. 207, n. 898.
(4) Sobre estos aspectos, puede verse nuestro trabajo: "Medianería: adquisición 
por compraventa o enajenación forzosa", en JA 1982-I-757 a 771.
(5) Valdes, Horacio y Orchansky, Benito, "Lecciones de Derechos Reales", Bs. 
As., 1969, p. 304.
(6) Lafaille, Héctor, "Derecho Civil, Tratado de los Derechos Reales", t. III, 
vol. 1, Bs. As., 1943, p. 602, n. 792.
(7) "La posesión puede ser de buena o de mala fe. La posesión es de buena fe, 
cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su 
legitimidad".
(8) La parte 2ª de la nota del art. 4006 aclara: "Decimos sin duda alguna. Voet 
enseña que no debe ser considerado en estado de buena fe, el que duda si su 
autor era o no señor de la cosa, y tenía o no el derecho de enajenarla, porque 
la duda es un término medio entre la buena y la mala fe".
(9) Allende, Guillermo L., "La acción reivindicatoria del art. 2792 CC. Ver 
Texto (no es tal sino publiciana)", LL 1979-C-1086 vta.
(10) Gatti, Edmundo, "Teoría General de los Derechos Reales", Bs. As., 1975, ps. 
143, 174.
(11) Molinario, Alberto D., "De las relaciones reales", Bs. As., 1981, ps. 199, 
200.
(12) Fundamentalmente, de los autores Aubry et Rau, Cours de Droit Civil 
Français, t. 2, 5ª ed., París, 1897, parág. 218, p. 546, nota 12.
(13) Segovia, Lisandro, "El Código Civil de la República Argentina", en el com. 
al cap. IV de la Tradición traslativa de dominio, Bs. As., 1881, p. 108, n. 151, 
enseña que "nunca se le podría calificar de convención como lo hacen Savigny, 
Freitas y Maynz, pues no puede llamarse convención al cumplimiento de la 
convención misma o a su consecuencia".
(14) Borda, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales", t. I, Bs. 
As., 1975, p. 90, n. 94.
(15) Conf. Mariani de Vidal, Marina, "Curso de Derechos Reales", vol. 1, Bs. 
As., 1974, p. 262: "Es claro que si antes de dicho perfeccionamiento se efectúa 
la tradición, se podrá haber transferido la posesión, pero recién se tendrá por 
consumada la transmisión del dominio al cumplirse los requisitos exigidos para 
la perfección del título".
(16) art. 17 CC. Ver Texto : "Los usos y costumbres no pueden crear derechos 
sino cuando las leyes se refieren a ellos o en situaciones no regladas 
legalmente".
(17) C. Nac. Civ., sala F, 11/8/94, "Reich, Francisco v. Mortola de Bianchi, 
Catalina T. y otra", LL 117-521.
(18) C. Nac. Civ., sala A, 6/11/94, "Demarco Pereyra, Jorge E. v. Mariotti, 
Mateo, Leonor y otras", ED 9-145; y también puede servir como antecedente, el 
antiguo plenario del fuero civil del 24/12/40 in re, "Administración autónoma de 
propiedades municipales v. Blanco, Mercedes P. de", en JA 73-31 y LL 21-247.
(19) Para ampliar el tema, puede verse a Highton, Elena I., "Dominio y 
Usucapión", Bs. As., 1983, p. 269, n. 241.
(20) "Pero tienen efecto real en las donaciones (reversión, incumplimiento de 
cargas, supernacencia de hijos) de manera que, acontecido el hecho que ha dado 
motivo a la reversión (premorencia del donatario) o declarada judicialmente la 
revocación por incumplimiento de las cargas, o nacido un hijo al donante, este 
último, en los tres supuestos señalados, recupera la propiedad, aunque la 
posesión de la cosa se encuentre en otras manos, en cuyo caso podrá recobrar el 
inmueble mediante acción real de aquél en cuyo poder se halle", Adrogué, Manuel 
I., "El Derecho de Propiedad en la actualidad", Bs. As., 1991, p. 96.
(21) Así el Código Civil paraguayo, dispone en su art. 1968, que: "La propiedad 
de bienes inmuebles se transmite por contrato".
(22) Art. 1932 del CC. paraguayo.
(23) Bibiloni, Juan A., "Anteproyecto de Reformas al Código Civil argentino", t. 
VII, Bs. As., 1930, p. 123.
Posteriormente, el proyecto de 1936, que en líneas generales sigue a Bibiloni, y 
el Anteproyecto de 1954, donde la inscripción del contrato en el Registro de la 
Propiedad sustituye a la tradición.
Entre los primeros proyectos, más antiguos, no podemos dejar de nombrar al de 
Eleodoro Lobos, del año 1899, que sugería agregar un artículo al Código Civil, 
con el número 4052, expresando en lo pertinente "...sólo se juzgará hecha esa 
tradición por la inscripción en el Registro de la Propiedad de los respectivos 
instrumentos públicos".
(24) Art. 2505: "La adquisición o transmisión de derechos reales sobre 
inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los 
respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que 
corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros 
mientras no estén registradas".
(25) El art. 20 ley 17801 Ver Texto dice: "Las partes, sus herederos y los que 
han intervenido en la formalización de un documento, como el funcionario 
autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de 
inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará 
registrado...".
(26) Al respecto el art. 3277 CC. Ver Texto establece: "La violencia, el error, 
el dolo y las irregularidades de que adolezca el título del que transmite un 
derecho, pueden igualmente ser invocadas contra el sucesor".
(27) Ya el maestro Llerena, Baldomero, "Com. al art. 2777", p. 31, revelaba que 
todo el que adquiere un inmueble que no es propio del que lo enajena está sujeto 
a la acción de reivindicación".
(28) El art. 2378 dispone que: "La tradición se juzgará hecha, cuando se hiciere 
según alguna de las formas autorizadas por este Código. La sola declaración del 
tradente de darse por desposeído, o de dar al adquirente la posesión de la cosa, 
no suple las formas legales".
(29) Dicho art. 1138 del CC. Ver Texto francés, termina diciendo: "...a menos 
que el deudor esté en mora en entregarla; en cuyo caso el riesgo de la cosa 
sigue a cargo de este último".
(30) Ello no obstante, para Josserand, Luis, "Derecho Civil" , t. 1, vol. III, 
Bs. As., Bosch Editores, 1950, p. 324, n. 1775, "la tradición, llena también su 
función traslativa en las dos categorías de hipótesis siguientes: 1) El contrato 
que tiende a una transferencia de propiedad, recae, no sobre un cuerpo cierto, 
sino sobre cosas determinadas solamente in genere; tantos hectolitros de trigo, 
tantas hectáreas de tierra en tal región. Entonces, el contrato no basta, por sí 
mismo, para desplazar la propiedad; también se precisa que los bienes vendidos 
sean individualizados, que sean puestos en estado de cuerpos ciertos; y ese 
resultado se obtiene ordinariamente gracias a la tradición..., 2) nuestra 
jurisprudencia admite la validez de las donaciones que se efectúan de mano en 
mano, sin otra formalidad. En tal caso, la tradición realiza la transferencia de 
propiedad, y no la convención...".
(31) Señala Musto, Néstor J., "Derechos Reales", t. IV, Sta. Fe, 1993, ps. 
220/221, que: "el sistema francés no es el instrumento más idóneo para la 
preservación de la seguridad dinámica o del tráfico... sigue apegado a sus 
principios originarios, ya que basta el solo consentimiento para transmitir o 
constituir el derecho real. Ni la tradición, ni la inscripción ni la 
transcripción son requisitos para la validez de dicha transmisión. En efecto. Si 
bien la reforma refuerza la función del registrador ésta queda igualmente 
limitada al aspecto formal, sin valoración de la capacidad de las partes ni del 
negocio jurídico ni de la idoneidad del documento que lo instrumenta".
(32) Wolff, Martín, "Derecho de cosas" , t. 3, vol. 1, Barcelona, 1936, ps. 
207/208, n. IV.
(33) Coincidentemente, Adrogué, Manuel I., en "Temas de Derechos Reales", p. 295 
de Adrogué, M. I., Gutiérrez Zaldívar, A., Árraga Penido, M. O. y Amuy, J. C., 
Bs. As., 1986, edic. Plus Ultra, ya destacaba con agudeza que "...nuestra ley 
optó por la inscripción declarativa, por la cual los derechos reales 
inmobiliarios nacen fuera del Registro, y como tales proyectan sus efectos 
propios, claro que con la limitación de quienes constituyen el objeto de nuestro 
estudio: los terceros registrales... Sentado ello, y por cuanto tenemos dicho, 
es dable que en nuestro Derecho Positivo un derecho real sobre inmuebles nazca, 
perdure y se extinga, sin haber tenido jamás acceso al Registro de la Propiedad. 
Inclusive la hipoteca. Claro está que tanto ésta como los demás derechos reales 
sobre inmuebles que carezcan de la pertinente inscripción, gozan de una 
existencia limitada y precaria. Lo primero: pues su prioridad será postergada 
por el acceso de un derecho real (o cautelar) sobre el mismo inmueble que le sea 
compatible; lo segundo: pues se extinguirá, en caso de enajenación de un derecho 
real sobre el mismo inmueble que siendo incompatible se haya inscripto. De todo 
ello se colige que en nuestro Derecho, pueden existir derechos reales sobre 
inmuebles inscriptos o sin inscribir, proyectando ambos sus efectos propios".
(34) Sin embargo, Bustamante Alsina, Jorge H., en "Derechos Reales: régimen de 
su constitución en materia de inmuebles. La nueva Ley de Registro de la 
Propiedad. Reforma hipotecaria", ED 24-965, destaca "El derecho real se adquiere 
o se constituye entre partes por título o sea el acto jurídico traslativo de 
propiedad y la tradición como modo; se integra por la forma o sea la escritura 
pública que requiere el art. 1184, y finalmente se perfecciona con relación a 
terceros mediante la publicidad que da el Registro".
(35) Aclara Molinario, Alberto D., "Curso de Derecho Registral Inmobiliario", 
Bs. As., 1971, p. 38, "Por lo que respecta al derecho real de inscripción 
promisoria destinado a garantizar el cumplimiento de una obligación de hacer 
como es la de escriturar, creado por el art. 4 ley 14005 Ver Texto , ha sido 
desde su origen exclusivamente derecho real respecto de grado mayor desde el 
momento que no existe como derecho real respecto de terceros sino en virtud de 
inscripción (art. 4 ley 14005 Ver Texto ), razón por la cual ninguna 
modificación le ha introducido el régimen establecido a partir del 1/7/68, pues, 
entre partes ha sido y es derecho personal. Tenemos aquí un supuesto de 
inscripción constitutiva en nuestro Derecho Positivo anterior a la resultante de 
la propiedad automotor...".
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